開發(fā)商搞基金前赴后繼

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SinoProsperity基金與盛聰投資簽訂的投資協(xié)議，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將向SinoProsperity基金出售盛聰投資49%的權(quán)益，包括以1031萬美元的價(jià)格出售盛聰投資的銷售股份，以及以7848萬美元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓盛聰投資的貸款。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在公告中坦陳，房地產(chǎn)基金除了會在項(xiàng)目拓展及評估等方面提供協(xié)助，同時(shí)，對于共同開發(fā)的新項(xiàng)目，也會提供初期收購?fù)恋匾约伴_發(fā)所需資金，并為項(xiàng)目取得進(jìn)一步融資以及審批提供協(xié)助。

　　太陽底下沒有新鮮事。事實(shí)上，開發(fā)商開辟自己的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)早幾年就已經(jīng)出現(xiàn)，但而今卻開始愈演愈烈。2005年12月20日，萬科與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同籌組成立“中信資本·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而今年以來，更多的開發(fā)商開始涉足這一領(lǐng)域，呈現(xiàn)出前赴后繼之勢。

　　8月5日，世茂房地產(chǎn)宣布將以有限合伙形式投資設(shè)立私募股權(quán)基金上海世茂匯天股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，基金規(guī)模將不超過50億元，公司參與認(rèn)繳不超過15億元。8月底，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司董事長戚金興宣布，濱江房產(chǎn)母公司杭州濱江投資控股有限公司旗下首只地產(chǎn)基金已正式成立，目前正在進(jìn)行10億元種子基金的募集，并預(yù)計(jì)3年后該基金的規(guī)模將突破100億元。

　　為何開發(fā)商搞“基”前赴后繼?這源于開發(fā)商資金鏈壓力?！敖衲晟习肽辏珖科髧鴥?nèi)貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005-2010年平均26.5%的增長率大幅度降低;而房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻達(dá)到26250億元，同比增長33%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資額度大幅上升而銀行貸款增長卻大幅降低情況下，企業(yè)的資金壓力可想而知?！钡犊偷禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓表示，上半年銀行貸款在所占資金來源中僅僅占到17.13%，為近年來最低。“民間借貸太貴，房地產(chǎn)信托又爆出兌付風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)私募方興未艾。”

　　并非“為基金而基金”

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)一直就存在不合理的狀況，尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。隨著2009年年底調(diào)控措施陸續(xù)出臺，限價(jià)、限購、限貸，甚至限抵押登記，房地產(chǎn)界遭遇了10多年來最為嚴(yán)厲的打壓。資金需求量極大的房地產(chǎn)業(yè)由此遭遇資金瓶頸，國內(nèi)運(yùn)作模式已經(jīng)成熟的私募基金這時(shí)恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口。另外，國內(nèi)日趨活躍的民間投融資培育了大量有投資意愿和投資能力的投資者，他們與正處資金饑渴期的房地產(chǎn)業(yè)一拍即合。

　　SinoProsperity基金首個(gè)投資對象選擇遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全資子公司盛聰投資有限公司，顯示出該基金的融資功能。在外界看來，這個(gè)基金更像是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為其內(nèi)地項(xiàng)目設(shè)立的融資平臺。一直以來，由于同時(shí)身兼項(xiàng)目提供者和基金管理者雙重身份，類似開發(fā)商設(shè)立基金投資自有項(xiàng)目的模式，備受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，其中是否可能存在內(nèi)幕交易，也成為監(jiān)管的灰色地帶。

　　北京三仁投資公司董事長馬勤表示：“不管是封閉式基金還是開放式基金，所有基金的一個(gè)共性就是對投資項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評價(jià)，從而決定是否投資。然而開發(fā)商自建的私募基金平臺，自己既是基金的管理者，又是具體項(xiàng)目的操盤手，省略了中間環(huán)節(jié)，違背了基金的本質(zhì)?！?/FONT>